Как да не се превърне - измамени инвеститори Министерството на строителството и архитектурата на Република Северна
Как да не се превърне в "ограбени инвеститори в недвижими имоти" Пътеводител за граждани - участници споделиха жилища
В България, по-популярна участие в съвместното изграждане на жилища. Цената на един апартамент в процеса на строителството е много по-ниска, отколкото в завършена къща. За много хора това е може би единственият начин да се подобрят условията им на живот.
Често, обаче, гражданите, които инвестират пари в строителството, са така наречените ограбени инвеститори в недвижими имоти. Дойде на икономическата криза, компанията не се изчислят рисковете и фалира - и строителството замразени за години напред.
Има откровено измамни схеми, когато един ден компании примамват хора ниски цени за апартаменти, без да се налага да предаде всички документи за строеж или земя, а след това да изчезне с парите си. Не е необичайно двойни продажби, когато същия апартамент продава на множество купувачи. В такива случаи, остава само да се прилага по отношение на полицията и се надявам да се възстановят парите от измамата.
Без значение колко разви ситуацията, съдбата на ограбени инвеститори не трябва да се завижда. Те чакат с години за обещаните апартаменти, жилища под наем, прекарват нерви и пари, съди и маршируване.
Проверка на строителя, да разгледа документите, договорът е предвидено със закон. Всичко, което трябва да знаете, за да се предпазите при закупуване на апартамент в етапа на строителството, - на тази страница.
декларация на проекта трябва да съдържа информация за:
• информация за проекта цели, етапи и времето на неговото изпълнение;
• за разрешение за строеж;
• предприемачът права върху земя, върху границите и площта на земята, озеленяване елементи;
• местоположението на къщите в процес на изграждане и тяхното описание;
• броят на апартаменти в къщата, гаражи и други недвижими имоти, инвеститори в недвижими имоти предава, описваща тяхното изпълнение;
• състава на общата собственост, която ще бъде съвместна собственост;
• от срока на разрешение за въвеждане в експлоатация;
• възможните финансови и други рискове и мерките за тяхното доброволно осигуряване;
• планираната цена на строителството;
• начина на изпълнение на задълженията по договора на строителя;
• Информация за други договори и сделки, въз основа на които набират средства за строителството.
Обърнете внимание на равнището на цените на апартаментите в сгради в процес на изграждане във вашия район. Цена доста под пазара (20-30%) - дори и по-големи основания да се провери внимателно всички документи.
Последователно разработва и пуска на разработчика е необходимо да се продават имотите евтино построена, някои компании са в състояние дори да се изградят нови сгради, както се казва "да не си поръчате", както и с очакването на това, което ще се продава в по някаква неопределено време. На разработчиците, които могат да си позволят такова разрешение, трябва да се обърне внимание.
Участниците споделиха строителство в допълнение имат право да се запознаят със следните документи:
• разрешение за строеж;
• проучване за осъществимост на проекта за изграждане на сграда с апартаменти или друго имущество;
• сключване на държавна експертиза на проектната документация;
• проектни документи, включително всички промени, направени в него;
• документи, потвърждаващи правото на разработчика на земята.
В документите на земята (сертификат за държавна регистрация на права и кадастрален паспорт на парцела) контрастират законен собственик на поземлен имот, посочен в удостоверението за държавна регистрация на права, на продавача.
2. Проверка на строителя
Най-достъпни за средния потребителската информация, предоставена от възложителя, толкова по-малко съмнение за неговата стабилност и надеждност. Това е и самият сайт има какво да се каже за разработчика: ако той е информативно, добре организиран и изпълнен с изчерпателна информация, така че предприемачът е отворен, а не "страхуват" от публичност. Ако направите запитване чрез този информационен канал, вече е на този етап могат да се направят някои изводи "за" или "против" .Тъй да се върне в офиса, погледнете колко служители има, каква е ситуацията, и така нататък. Сериозни разработчиците няма да влязат в няколко стаи с петима служители в мазето на къщата.
Не забравяйте да попитате разработчикът на следните документи:
• сертификат за държавна регистрация на предприемача;
• удостоверение за данъчна регистрация;
• Приемане на годишния доклад, баланса, разпределението на печалби и загуби за последните три години;
• доклад на одитора за последната година.
Тези документи ще помогнат да се провери самото съществуване на организацията и компетенциите на лицето, подписващо документите.
Ако имате някаква схема за закупуване на апартаменти в нови сгради от възложителя, не се мързеливи, за да отидете направо на самото строителство. Дори ако всички документи са в ред, вие, или ако адвокатът не си направи труда деветия етаж са приключили в сградата на десет етажа, задължително - "за всеки случай!" - се предприемат пътувания в лицето на сайта и се уверете, че това е вярно. На оградата всяка сграда има информационно табло, което ще бъде написано, който работи, че да се строи, дати на започване и завършване на строителството. Внимателно го прочете, се уверете, че тя е изградена тази възможност и именно в етапа на строителство, което ви казах строителя. Roam свободно на обекта, който със сигурност не може да си позволи, но "хванете" един от работниците, който се кандидатира за пайове в близкия магазин, е съвсем реална. Бъдете разумни - това е във ваш интерес. Работникът може да разберете колко бързо те изграждат етажите, как редовно им се плаща заплата, какво друго освен на сградата е на разработчика.
3. сключи договор
Запомнете: законът 214-FZ "за участие в споделената строителството на жилищни сгради и други недвижими имоти и за изменение на някои законодателни актове на българското" само позволява три форми на привличане на средства на гражданите за изграждане на жилищни сгради, които към момента на привличане на средства на гражданите не въведена в експлоатация:
• въз основа на договора за съвместно строителство;
• чрез издаване на предприемача, който има разрешение за строеж на жилищна сграда върху земя, жилищни сертификати, гарантираща правото на гражданите да получават от строителя на жилищни помещения;
• Жилищното строителство и спестяване на жилищна кооперация.
Ако ще предложи сключването на съвместно инвестиционни договори, записи на заповед, покупка предварително - продажба или обратно изкупуване на споразумение дялово участие, да избяга - компанията нечисти намерения. Не забравяйте, че само правен документ е споразумение на собствения капитал, издадена в съответствие с изискванията на Федералния закон №214. С този договор, гражданите не позволява на разработчика да заеме пари, и е, така да се каже, съсобственик на сградата. В съответствие с един и същ закон на рисковете, свързани с изграждането на споделена са застраховани.
Ако сте се регистрирали участие договор собствения капитал в строителството, в процес на изграждане и земя са в гласа си. Дори в случай на фалит на строителя на акционерите ще се насити на първо място всички кредитори и контрагенти.
214-ти Федералния закон се предвижда основните инструкции за това как да сключи договора.
Условия за акция договор за строителство
Договорът на споделен строителство трябва да съдържа следните условия:
• определяне на обекта на споделен строителство (бетонни жилищни или нежилищни помещения, общата собственост в една жилищна сграда да бъдат прехвърлени към дела, след като получи разрешение за влизане в експлоатация на жилищен блок);
• период на разработчика на обекта на споделени строителни участниците сподели строителство трансфер. Тъй като наименованието е точно може да бъде дата календар или краен блок;
• цената на договора, условията и реда за неговото изплащане;
• гаранционния срок за обекта на споделен строителство.
В строител, можете да помолите за договора на собствения капитал в изграждането на шаблона и да се консултират върху него с компетентен адвокат, който упражнява само вашите интереси, помислете за своите документи и да даде ценни съвети, въз основа на своя богат опит в случаи с разработчици.
Важно! При липсата на най-малко един от четирите условия на договора ще се счита за сключен.
Помнете две важни правила:
• Договор за участие в съвместното изграждане се счита за сключен само след държавна регистрация. Обърнете договор само след държавна регистрация. Регистрацията на държавното по съответния начин на договора за съвместно строителство е гаранция, че един безскрупулен предприемач няма да може да се извърши така наречената "двойна продажба", когато договорът по отношение на конкретно жилище е с няколко участници сподели строителство;
• Да се приложи участието на договора собствения капитал в изграждането на само на разработчика. Във всеки случай не и с инвеститора, главен изпълнител, или всяка друга организация.
Създаване на жилища кооперативна (НВС) има много предимства.
HBC като колективен разработчик избира местоположението на обекта. HBC освободени от редица данъци. HBC е в състояние да привлече кредитни ресурси.
Самата HBC образува разумна оценка на строителните работи и избира изпълнител, който често дава възможност за значително намаляване на цената на квадратен метър в сравнение с пазара.
Въпреки това, някои разработчици да се възползват от HBC в собствените си интереси. За тази цел фирмата-строител създава "джоб" на HBC. В този случай, разрешение за строеж е украсена за компанията, земята е отдаден под наем или са собственост на дружеството, както и HBC е, всъщност, чантата, добре, или инвеститор. Цялата схема е в противоречие със самата идея за граждански сдружения, с цел изграждане на кооперацията, без посредници, определен от Жилища кодекс. 214-та закон не защитава правата на гражданите, които са инвестирали в закупуването на жилища по тази схема. Ако имате намерение да се присъедини към кооперация, ангажирани в изграждането на жилищна сграда, уверете се, че земята е собственост или наети от HBC, че разрешение за строеж се издава на HBC, HBC и е на разработчика.
ВНИМАНИЕ: "сивата" схеми в съвместното изграждане!
Бъдете внимателни, има само три законни схема за закупуване апартаменти в новопостроена къща. Можете да подпише договора на собствения капитал се организира изграждането на общество и да изгради своя собствена или купуват сертификат жилища. Винаги помнете: само за закупуване на жилища като част от 214-то законът Ви гарантира защита на вашите права и интереси.
Броят на съмнителни, рискови схеми се разраства. Тук са само някои от тях:
1. предварителен договор за покупко-продажба на апартамента. Предприемачът влиза в участник в акции на договор, в който тя се задължава да продаде апартамент на договора за продажба, когато тя ще бъде построена. Парите, които плаща за притежателите на предварителен договор за разработчици лихви се считат за "сигурност депозит".
Това означава, че програмистът парите днес и се задължава в бъдеще да продаде апартамента. Според споразумението с твърдото предварителното съгласие на всички апартаменти, изброени не са специфични за инвеститори в недвижими имоти, както и за предприемача. покупко-продажба споразумение за предварително (за разлика от първичния) не са предмет на държавна регистрация, и следователно нищо не пречи на разработчика, като парите на купувача, а след това се регистрирате няколко договора за същия апартамент. Предприемачът не се ангажира да построи къща от определена дата. Често характеристиките на апартамента, някои предварителен договор, не съответстват на реалното строителство. Цена апартаменти в основния договор, могат да бъдат значително по-високи, отколкото в напреднали.
Бъдете внимателни, има само три законни схема за закупуване апартаменти в новопостроена къща. Можете да подпише договора на собствения капитал се организира изграждането на общество и да изгради своя собствена или купуват сертификат жилища. Винаги помнете: само за закупуване на жилища като част от 214-то законът Ви гарантира защита на вашите права и интереси.
Задължения, определени от предварителния договор се прекратява, ако преди изтичането на срока, в който страните трябва да сключват основния договор, той няма да бъде сключено. В случай на нарушение на договора за разработчик на притежателите на интереси, ще трябва да докаже факта на инвестициите. В титуляр интерес не възниква право на претенции към апартамента.
2. предварителен договор за съвместно строителство. С помощта на тази схема, както при предишния, разработчик не може да получи разрешителни и, съответно, не се сключва основния договор на съвместно строителство в периода, определен от предварителния договор.
3. договор. Разработчикът предлага да се 10-30% от цената в началото на строителството. Най-често на този етап, той дори няма разрешение за строеж. Гражданин на резерва договор не гарантира нищо. Купувачът не може да получи апартамент, нито предварително си.
4. "Депозит" или схема "банка". Предприемачът продава апартамента само на тези клиенти, които имат сметки в определен тип банка, с който предприемачът украсени партньорства. Предприемачът в този случай, не участва в набирането на средства съинвеститори и заеми от банки.
Инвеститори в недвижими имоти в печелене на пари на депозит сметка на банката на официално няма връзка с изграждането на никой. Тази схема не предполага настъпването на изискванията за апартамент на закона. Съществува риск от получаване на средства от банката, а не на един апартамент от строителя.
5. Договор за кредит. Тази схема не означава право да поиска от строителя на апартамент, просто предоставят заемни средства.
6. Схемата на сметка. С гражданин са две споразумения - обикновено предварителен договор за продажба (или писмо за намерение) и договора за продажба законопроект. Разбираемо е, че плащането на бъдещи сделки е възможно чрез изкуплението на законопроекта, който е разработчик погаси сметката не са парите, а в квадратни метри.
Проблемът е, че законопроектът и на задължението за предоставяне на апартамент не е официално свързан. Законопроектът не е възможно да се посочи конкретен непрехвърляем апартамент, във връзка с които няма гаранция, че възложителят ще обменят сигурността е в апартамент и не плащат гражданин на собствените си пари. И в случай на фалит на предприемача притежателите лихви няма да могат да получат дори и за пари, представяйки законопроект за зрялост.
7. Договорът за съвместно инвестиране или инвестиционен договор. държачи за лихви стават действително партньор на акциите за програмисти и следователно с него рисковете от търговско строителство.
8. Договорът от участие в икономическите дейности на консуматорското общество. Консуматорското общество не може да извършва дейности за изграждане на жилища и набирането на средства за тези цели.
9. С влизането в командитно дружество. Командитно дружество е предназначен за закупуване на част от печалбите от участие в него. Правата на собственост на гражданите не възникнат. За целите на жилищното строителство сграда общество да бъде създаден.
схема "Грей", използван от разработчиците да избегне държавния контрол върху споделената строителството. С подписването на "сивата" договор, трябва да се разбере: е един добър шанс, че ще даде пари, без нищо в замяна. Ако някоя от горепосочените схеми инвеститори в недвижими имоти са лишени от възможността да реализира множество права и гаранции, предоставени им от 214-ти закон.