Наем и разнообразие на договора за наем в сградата - studopediya
Наем - форма на икономически изчисления с определяне на дела на доходите прехвърля от предварителното съгласие на собственика на средствата за производство или друго имущество в резултат на производството.
Организации влизат в лизинг като наематели или наемодатели. Когато е на наемодателя се съгласява да даде на наемателя имот за плащане за временно притежаването и използването или за временно ползване. Това поставя някои структурни икономически отношения (фиг. 7.4).
Фиг. 7.4. Общата схема на икономическите отношения с лизинговия договор.
Лизинговите отношения се уреждат от Гражданския кодекс на Руската федерация, по-специално тези отношения регулира глава 34 от част втора от Гражданския процесуален кодекс.
Лизинговите отношения, които дават възможност за временно ползване (временно притежание или) собственост, са били широко използвани в дейността на строителните фирми. В същото право на отдаване под наем на имот принадлежи на неговия собственик. Лизингодателите могат да бъдат и на лицето, упълномощено от закона или собственика на имота да се извърши, например въз основа на разрешение (чл. 608 от НК RF).
Тази правна норма се прилага главно за отдаване под наем на държавна и общинска собственост, както и когато се предоставя на наемателя да преотдава под наем на имота на съгласието на наемодателя (чл. 618 от Гражданския процесуален кодекс).
Правна форма на лизинг на недвижими имоти има регулаторна процедура по-обвързващо позволение, а не движими вещи под наем: недвижими имоти лизинг, подлежащи на вписване, освен ако не е предписано друго от закона (т.2 от точка 609 CC RF ..). По този начин, по силата на ал. 1, чл. 607 от Гражданския процесуален кодекс на България предмет на лизинг, не може да бъде всякаква собственост, а само предметите и неща, които не губят своите естествени свойства в процеса на тяхното използване (претенция 1. чл. 607 от Гражданския процесуален кодекс). Правото на собственост, въпреки че те са самостоятелен обект на продажба (Sec. 4 супени лъжици. от Гражданския процесуален кодекс), но не може да се отдават под наем.
Между собственика на наемодателя в бъдеще, и предприемач - наемател, за следните видове взаимоотношения:
а) под наем на производството (фигура 7.5) .;
б) доставчици на стока изход (договор за наем) (Фигура 7.6);
в) свободно време наем (фигура 7.7).
Фиг. 7.5. Първият тип връзка верига означава производство на лизинг
За организирането на лизинговия договор (въз основа на договор за наем на средства за производство) е необходимо:
- получаване на средствата за производство е един от собственика, както и реализацията на крайния продукт към друг;
- наемател има свои собствени източници и, съответно, на банкова сметка.
Най-често срещаната грешка в организацията на лизинговия договор - е магазини за трансфер под наем собствеността си, а не създаването на независими малки предприятия въз основа на работни срещи предприятия от строителни или строителство материали индустрия предприятия.
Второто и третото видове наем е често използван начин на организация на наемни отношения в рамките на предприятия.
С тази схема, договора за наем на наемателя е на наемодателя в един ред на изхода (на базата на договор), а лизингодателя на лизингополучателя плаща на произвежданите продукти, като му предоставя средствата за производство, ако е необходимо. Съвсем очевидно е, че наемът за тази форма на договора за наем не е възможно, тъй като наемателят (изпълнител) получава пари от собственика на земята, както и получаване на пари от един човек, за да ги върне към него утре - това е глупост. Просто за да се намали размера на очакваните разходи.
Фиг. 7.6. Вторият тип схеми на асоциацията за изход наем (договор за наем)
освобождаване под наем на производство изпълнител (договор за наем) - трябва да се фокусира върху въпроса за отделен технически отделен вид продукт. Наемателят в този случай поема поредна продукция, годна за изпълнение, както и отдаване под наем в този случай тя е обект на освобождаването на определен продукт, а не собственост на самостоятелна структурна единица.
Когато лизинговият договор за извършване на разпределение на производствените задачи и осъществяването на дейността си, фирмата възлага да го съответната част от активите си - на дълготрайни и краткотрайни активи.
С други думи, можете да наемете на процеса на освобождаване на отделен вид продукт.
Схематично може да бъде представен, както следва:
Абсолютно необходимо за отдаване под наем на обекта е на изхода на готови продукти (разбира се, в резултат на който и да е етап от процеса може да бъде готовия продукт). Например, за производителя - дори и разтоварване на суровини, но при условие, че тази операция изисква юридическо лице. По-специално, на разтоварването на суровини за фирмата хамали специализирана организация - това е крайния продукт и суровина разтоварването на авторите на отдел транспорт на предприятието - управлението на технологичния процес на предприятието като цяло, и следователно не може да бъде предмет на ги отдава под наем, както и споменатата обработка - наематели.
Лизинговите отношения са фиксирани с договор. Домакинът на лизинг изход и наемателя предвижда три условия на договора за наем:
1. Размерът на продукт (обем на строителните работи и услуги) във физическото измерване, да разпореди наемодателят и наемателят да приеме за изпълнение.
2. разходите за единица (сумата на работа или услуги), така наречените сетълмент цена.
3. Краен срок.
Недопустимо е за отдаване под наем на изхода формира цената на сетълмент, включително делът на потенциалните печалби от продажбата на крайния продукт от лизингодателя, лизингополучателя доставени. Опитите, предприети от някои компании, наематели носят на определена част от печалбата несъстоятелно да се определи надеждно тази част е почти невъзможно.
Ние не трябва да забравяме, че печалбата е резултат от акта на продажба, а не в процеса на производство, както и изчисления с наематели чрез цена, включително делът от печалбата, нищо друго не е замислено като обещание за негарантиран доход.
Фиг. 7.7. третата връзка от тип верига - в лизинг свободно време (трети тип на лизинг)
Това води до най-често срещаната грешка при създаването на колективен договор за наем на базата на структурно звено в разходите за продукция се определят от условията, които преобладават в структурно разделение на разходите, а не всички разходи (всички предприятия) за производството на този вид продукт.
Третият тип лизинг може да се появи в изключителни случаи и за кратко време, поради следните причини:
- ако наемодателя разтоварване на оборудването (въпреки че не е ясно защо той не произвежда сам продуктите);
- в присъствието на резервен работническа армия (т.е. безработни), за работа в повече от установеното за тях работно време (8:00). Не всеки може. Изчакайте за високо качество в този случай не е необходимо, тъй като на работния ден 8 часа се определя физиологични характеристики на лицето, както и нивото на интензивност на работата си.
Наемът може да се прехвърля: парцели и други отделни природни обекти; предприятия и други комплекси собственост; сграда; структури; оборудване; плавателни съдове; Други неща, които не губят своите естествени свойства в процеса на тяхното използване (без консумативите).
Наемът е зададен за всички лизингови имоти като цяло или поотделно за всяка от неговите части. Отдаване под наем на отделни видове собственост се прави за получаване и приемане на актове. Наемодателят наетия имот е записан в баланса като дълготрайни активи. Наемател цена на наетия имот е записан по съответния начин към сметката на задбалансови 001 "наети дълготрайни активи".
Наемите може да приеме следните форми:
1) в определен размер (за предпочитане в брой) прехвърляне се прави чрез периодично или в същото време;
2) да определи дела, произтичащи от използването на наетия имот, производството и доходите;
3) предоставяне на определени услуги на наемателя;
4) прехвърлянето от страна на лизингополучателя към лизингодателя се дължи на договорни неща в собственост или договор за наем;
5) полагане на наемателя, причинени разходите по договора за подобрения на наети активи.
наем може да бъде променен по взаимно съгласие на страните, но не по-често от веднъж годишно (чл. 614 от Гражданския процесуален кодекс). Законът може да бъде преразгледана определено минимално време преразглеждане на размера на наема за отдаване под наем на отделни видове, както и да се отдава под наем на някои видове собственост.
Освен ако в закон е предвидено друго, наемателят има право да изисква съответно намаление на наема, ако в резултат на обстоятелства, за които не отговарят на условията за употреба, предвидени в договора за лизинг, или състоянието на имота значително се е влошило. Наемателят може да поиска намаляване на наема за недостатъците на наетите активи (както е предвидено член 612 GK.RF.); и намаляване на наем ще бъде пропорционална на степента на намаляване на полезни (потребителски) свойства наети съоръжението.
Домакинът, отдаване под наем на обекта на дълготрайни активи, е направила някои разходи. То може да бъде разходи, свързани с ремонт и основен ремонт на дълготрайни активи, защитата на тези съоръжения, осигуряване на наети сгради с електроенергия, отопление, водоснабдяване и др.
В същото време, наемателят се задължава да поддържа имота в добро състояние, да извърши за своя сметка и ремонти поема разходите за поддръжка на имоти, в съответствие с условията на договора.
Ако основен ремонт е трябвало да се направи хазяин, но той е нарушил условията на договора, а не на извършване на работата в срок, а след това на наемателя може да действа по свой избор:
- за основен ремонт, предоставена от договора или причинени от спешна необходимост и да се възстанови от разходите за ремонт хазяин или да я предостави на сметката на наем;
- изисква съответно намаляване на наем;
- изисква възстановяване на щетите.
Последните две опции са уредени чрез споразумение между страните или чрез арбитраж.
Лизинговите отношения са предимно договорните в природата (с изключение на някои видове лицензиран употреба), както и като един от основните изисквания към условията на покупка на лизинг. 607 от Гражданския процесуален кодекс на България призовава определят неговите данни, позволяващи определено определени имотът да бъде прехвърлен на наемателя като лизинг обект. При липса на подходящи данни в договора условие за един обект да се отдават под наем, се счита, че не са договорени между страните и съответния договор не се счита за да бъде сключен. допълнителни условия са предвидени за определени видове лизинг се признават като от съществено значение. Така че, за изграждане или строителство лизингов договор е задължително договарят в писмена форма, състоянието на размера на наема, при липсата на който договор не е сключен (чл. 654 от Гражданския процесуален кодекс).
Прехвърляне на собствеността (икономическо управление, оперативно управление, цял живот да се наследяват владение) върху наетия имот на друго лице, не е причина да се промени или прекратяване на договора за наем (чл. 617 от Гражданския процесуален кодекс).
Домакинът може да направи подобрения на наетия имот: отделими и неделима част от наетия обект. Подобренията, които могат да бъдат разделени, без да вреди на имота и имат вътрешноприсъща стойност, са собственост на наемателя, освен ако не е предвидено друго в договора за наем. Ако наемателят прави за своя сметка и със съгласието на подобренията наемодателят на наетия имот, не могат да бъдат отделени без увреждане на имота, наемателят има право след прекратяване на договора за възстановяване на разходите за тези подобрения, освен ако не е предвидено друго в договора за наем. Цената на неделими подобрения на наетия имот, направени от наемателя, без съгласието на наемодателя, не се възстановява, освен ако не е предвидено друго в закон. Пример за това е чл. 662 от Гражданския процесуален кодекс, който предвижда фирмата наемател право да поиска възстановяване на разходите за производство на трайни подобрения, независимо от съгласието на наемодателя за тяхното изпълнение.
Сега получили доходи от отдаване под наем на имот подлежат на данъчно облагане на печалбите в реда, установен от Данъчния кодекс.